В России недвижимость традиционно считают лучшим и наиболее надежным вложением средств. Особенно актуальны подобные инвестиции в крупных городах: квадратные метры не только легко сдаются в аренду, но и постоянно растут в цене. Покупка инвестиционной квартиры становится самым выгодным вложением средств, поскольку можно получить доход как от сдачи в аренду, так и перепродав ее в дальнейшем.

Локация недвижимости

Основной момент, на который нужно обратить внимание при покупке – транспортная доступность. Именно она делает квартиру востребованной и ликвидной на рынке недвижимости.

Психологически комфортным расстоянием принято считать 10 минут пешим шагом до станции метро. Эксперты говорят и о других важных критериях:

Удаленность жилья от станции электричек МЦК и МЦД

Наличие социальной инфраструктуры: школ, детских садов, поликлиник, хороших магазинов.

В целом, чем дальше от метро расположено жилье, тем меньше на него спрос и ниже арендная плата.

В 2020 году инвесторы охотно вкладывались в покупку квартир в ЗАО, СЗАО и районе Кунцево. Эти районы можно назвать премиальными: их характеризуют дорогая аренда и стабильный спрос.

Хорошо сдаются квартиры в ЮЗАО в пределах Садового и Третьего транспортного кольца — оранжевая ветка метро: от «Профсоюзной» до «Новых Черемушек» и ниже.

Публика попроще арендует жилье в районе метро «Кузьминки», в районах Капотня, Ярославский, Лосиноостровский, Гольяново, Некрасовка, Новая Москва.

Цены здесь демократичные, но спрос достаточно стабилен, несмотря на сомнительную экологическую обстановку в этих районах.

Важно, чтобы цена квадратных метров коррелировала с ценой их аренды. Эксперты предостерегают покупателей от инвестиций в элитное жилье на Арбате, в Хамовниках или в Гагаринском районе. Покупка будет настолько дорогой, что ее не оправдает даже очень высокая арендная ставка.

В то же время дешевое жилье близ нефтеперерабатывающего завода в Капотне имеет все шансы окупиться быстрее элитного: спрос на аренду дешевых квадратных метров стабилен, а ставка падает не так активно.

Выбор между новостройкой и вторичным рынком

В отношении выбора между вторичкой и новостроем эксперты единодушно советуют отдать предпочтение первичному жилью. Доводы приводятся следующие:

• более высокая арендная ставка;
• льготный процент по ипотеке на строящееся жилье;
• чистые места общественного пользования, новые лифты, предусмотренные помещения для консьержа, пространства для хранения велосипедов, колясок;
• ниже плата за ЖКХ;
• хорошее состояние коммуникаций в доме, исправные электросети, выдерживающие нагрузку современных квартир;
• отсутствие проблем с протечками, канализацией и счетчиками.

Планировка квартиры и ее метраж

Средняя площадь сдаваемой в аренду московской квартиры 35-40 квадратных метров. Однако, успешно сдаются и совсем маленькие студии, а в однокомнатных квартирах зачастую селятся по 5-6 человек.

Главную роль в формировании арендной ставки по-прежнему играет локация, не величина жилого пространства. Поэтому цена аренды студии в удачно расположенном доме не будет сильно отличаться от цены однокомнатной квартиры. При этом цена покупки подобного жилья будет сильно разниться, поскольку оплачивается каждый дополнительный квадратный метр.

Размер дохода при сдаче квартиры в аренду

При сдаче в долгосрочную аренду доход от московской квартиры составляет в среднем 6% годовых. Окупаемость подобной квартиры около 20 лет. Риэлторы обращают внимание инвесторов, что речь идет о сдаче на долгосрочный период. Удачно расположенную квартиру можно сдавать и посуточно: это потребует большей вовлеченности в процесс, но и доход будет гораздо выше.

Примерная формула расчета стоимости аренды:

Цена квартиры при покупке / 200 + 10-15%.

Пример: 7 000 000 рублей / 200 +15% = 40 000 рублей в месяц.

Можно ли обойтись без собственных вложений, сдавая в аренду ипотечную недвижимость

Определяющим является размер первоначального взноса. Если он составляет половину стоимости или больше, ежемесячный платеж вполне можно будет покрывать из аренды. Если же первый взнос был в размере 20%, вам придется частично доплачивать из собственных средств. Но есть и решение проблемы: сдавая квартиру посуточно, вы сможете выручить больше и полностью покрывать ежемесячный взнос.

Какие есть недорогие районы Москвы для покупки квартиры?

• Царицыно;
• Гольяново;
• Бирюлево;
• Южное Бутово;
• округи ЮВАО, СВАО;
• и другие спальные районы на окраине.

Как выбрать между апартаментами и квартирой

Профессионалы рекомендуют по возможности приобретать квартиры, поскольку их содержание гораздо выгоднее. В апартаментах выше стоимость коммунальных услуг и за них берут больший налог на недвижимость.

У апартаментов есть свои плюсы:

• современный вид;
• система безопасности;
• централизованная уборка помещений.

Но эти достоинства в конечном итоге дорого обходятся арендатору, поэтому найти готового платить за это клиента будет сложнее.

К плюсам квартир в жилых домах можно отнести столь важные моменты, как возможность сделать постоянную регистрацию и меньший процент по ипотеке.

Можно ли использовать материнский капитал для покупки инвестиционной квартиры

Каждая семья, располагающая сертификатом на материнский капитал, может приобрести недвижимость и вложить в покупку эту сумму (на 2020 год — 453 026 рублей).

Покупку предстоит согласовать с ПФР, после одобрения деньги поступят на счет продавца в безналичной форме.

Также ими можно рефинансировать имеющуюся ипотеку или использовать материнский капитал в качестве первого взноса.

Важно помнить, что право собственности в этом случае оформляется в равных долях на каждого члена семьи.